Bewertungsanlässe

Für den Kauf oder Verkauf von Immobilien bildet die Marktwert- bzw. Verkehrswertermittlung eine wichtige Entscheidungsgrundlage. Der Verkehrswert/Marktwert entspricht dem Preis, der unter normalen Marktgegebenheiten voraussichtlich für eine Immobilie zu erzielen ist.

Die hohe Überzeugungskraft unserer Wertermittlungen ist  beispielsweise in Anlageausschüssen, die Kapitalanlagegesellschaften bei Kauf oder Verkauf von Immobilien beraten, von Vorteil.

Darüber hinaus kann die Dokumentation der Objekteigenschaften und des Marktumfelds zum Zeitpunkt der Transaktion etwaige zukünftige Rechtsstreitigkeiten vermeiden.

Neben Transaktionen wie Kauf und Verkauf ist die Beleihung einer Immobilie der häufigste Anlass für eine Wertermittlung. Für Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen ist die Beleihungswertermittlung die wichtigste Grundlage für die Kreditvergabe.

Der bulwiengesa appraisal GmbH stehen aus der über 30-jährigen Tätigkeit der bulwiengesa AG lange Zeitreihen zur Entwicklung der Mieten und Renditen zur Verfügung, woraus sich sehr verlässlich die langfristige Wertentwicklung ableiten und beispielsweise die Höhe des Kapitalisierungszinssatzes begründen lässt.

Unsere Wertermittlungen führen wir nicht nur für Bestandsgebäude durch. Für Projektentwicklungen ermitteln wir Markt-/Verkehrswerte wie auch den (vorläufigen) Beleihungswert. Dadurch wird eine frühzeitige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ermöglicht.

Um aufzuzeigen, welche Faktoren die Projektrealisierung beeinflussen können, sind Sensitivitätsanalysen oder Szenario-Berechnungen sinnvoll. Welches Projektziel am wirtschaftlichsten ist, zeigen wir anhand von Variantenbetrachtungen. Darüber hinaus erarbeiten wir auf Wunsch unterschiedliche Nutzungskonzepte, um die Struktur der Bauprojekte hinsichtlich ihres künftigen Ertrags zu optimieren.

Welche Einflussgrößen den wirtschaftlichen Erfolg gefährden können, ist auch Bestandteil unserer Gutachten.

Viele Unternehmen verfügen über Immobilienvermögen, das nicht im Mittelpunkt ihres wirtschaftlichen Handelns steht, sondern als Anlagevermögen bilanziert wird. Der Wert des Immobilienvermögens rückt im Rahmen der Unternehmensstrategie zunehmend ins Interesse der Geschäftsführung und der Anteilseigner.

Wir führen Markt- bzw. Verkehrswertermittlungen für Bilanzierungen durch, sowohl nach dem Handelsgesetzbuch wie auch gemäß den International Financial Reporting Standards (IFRS/IAS). Darüber hinaus beraten wir aus immobilienwirtschaftlicher Sicht zu Bilanzierungsfragen.

Der Käufer einer Immobilie hat an das Finanzamt Grunderwerbsteuer zu entrichten. Dies ist auch der Fall bei der Fusion bzw. Übernahme von Firmen einschließlich ihres Immobilienvermögens sowie bei Erbschaften und Schenkungen. Der Kaufpreis, dem idealerweise eine Wertermittlung zugrunde liegt, bestimmt die Höhe der Grunderwerbsteuer.

Der Steuerpflichtige kann durch ein Marktwertgutachten seine Steuerlast senken: Dann nämlich, wenn durch ein Verkehrs-/Marktwertgutachten ein niedrigerer Wert ermittelt wird als der von den Finanzbehörden nach den Bewertungsvorschriften festgesetzte Grundbesitzwert. In diesem Fall darf der Steuerpflichtige im Rahmen der sogenannten „Öffnungsklausel“ den Nachweis erbringen, dass der „gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit“ (§ 9 BewG, Markt- bzw. Verkehrswert) niedriger ist als der von den Finanzbehörden festgestellte Wert.

Für die wirtschaftliche Due Diligence, die systematische Immobilienprüfung im Rahmen eines Kaufprozesses, ist es sinnvoll, den Markt-/Verkehrswert zu ermitteln. Mit Hilfe des ermittelten Werts kann die Immobilie hinsichtlich ihrer Eignung als Investitionsobjekt unter Berücksichtigung der kundenseitigen Investitionsstrategie beurteilt werden.

Durch eine SWOT-Analyse werden mittel- und langfristige Wertentwicklungspotenziale und Investitionsrisiken betrachtet.

Unseren Kunden bieten wir langfristige Prognosen (volkswirtschaftliche Einflüsse, Kapitalmarkt) als Zusatzleistungen zur herkömmlichen Immobilienwertermittlung.